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张宏伟 :股市暴跌后会出现楼市崩盘房价下跌吗

2015-11-12 来源: 网络整理 有 65人参与

核心提示:沪深股市6月24日重挫,沪指跌5.30%报1963点,创近4年最大单日跌幅,自去年12月5日以来再回”1″时代,百点长阴也直逼年前建国底。深成指跌6.73%创出2009年12月8日以来新低,两市近200只个股跌停。

股市暴跌后,下一步楼市崩盘房价下跌吗?

大多数人都持有这样的一个观点:无论股市还是房市,涨跌背后一个共同的逻辑:资金供应量。之前房价暴涨最根本的原因是货币超发。现在来看,外围量化宽松退场,内部央行不会再继续放水。资产价格是船,货币量是水,潮水将退,股市跌了,房市会不跌吗?

但是,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,资金供应量仅仅是宏观市场基本面的指标,仅能提供一个大概率的判断,还应该更多参考房企资金面、市场供求关系、利率变化对于成交量的影响等多因素。

首先,从目前来看,上半年流动性宽松,下半年流动性会适度收紧,要优化金融资源配置,”用好增量、盘活存量”,借金融之手,通过市场机制,让资金流流向实体经济,调整经济结构,实现经济转型。

从国内环境来看,央行发布的数据显示,2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右,均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。其中,5月末,广义货币(M2)余额104.21万亿元,同比增长15.8%,比上月末低0.3个百分点,比上年同期高2.6个百分点。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2013年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10180元/平方米,环比4月上涨0.81%,自2012年6月连续第12个月环比上涨,涨幅比上月缩小0.19个百分点,其中77个城市环比上涨,22个城市环比下跌,1个城市与上月持平。

从以上数据分析可知,2013年1-5月份中国国内M2同比增速为16%左右,资金供应量确实对于房价上涨起到推动的作用。

那么,即使M22013年同比增长13%,按照政府政策制定之初的目标执行,这仍然表明市场流动性仍然相对宽松,只不过从今年下半年开始市场流动性要优化金融资源配置,用好增量、盘活存量,借金融之手,通过市场机制,让资金流流向实体经济,调整经济结构,实现经济转型。

因此,今年总体上稳定的经济环境以及仍然相对流动性较为宽松的货币政策一定程度上使楼市价格不会出现大幅下滑的机会。

另外,从微观层面来讲,还和房企的资金面有关系。同策咨询研究中心数据显示,2013年一季度140多家上市房企中48%的企业速动比率在0.5以下,尽管部分企业仍然资金面相对紧张,行业整体偿债能力较差,如果没有充裕的现金流回收,资金链断裂的风险加大,但是,相比去年第三季度约60%左右的房企速动比率在0.5以下来说,大部分房企资金面有所改善,这也就导致开发商在定价上会相对比较灵活,不会再受制于资金面紧张的局面。

如果要使企业速动比率再回到2012年第三季度的流动性相对紧张的状况,央行流动性持续收紧的政策至少也需要持续6个月左右的时间,过了这6个月左右的市场过渡期,开发商资金面才可能资金面会出现紧张问题,届时才会有降价跑量、以价换量的现象。

但是,央行政策还需进一步观察,并不能因此就确定今年下半年就是收紧的阶段,因此,企业资金面紧张与否现在还不能下定论。

第三、从理论上讲,银行利率下跌,楼市销售量增加,量增加导致房价上涨,反之,利率上涨导致购房需求下降,房价会下跌,以此刺激销售量。

当前银行出现”钱荒”,也就是开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来,这个时候银行的利率会上升,购房者为了争夺贷款额度1-2个月短期内房价会因此上涨。如果这个时间持续超过6个月以上,由于银行的利率偏高,导致购房成本增加以及需求下降,开发商在销售回款上会面临比较大的压力,再加上开发贷款比较难获得,理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力,此时,只有适度让利才可以激活销售,因此,房价会下跌。但是,房价下跌的幅度不会太大,应该以基本抵消利率上涨的幅度、可以刺激销售量增加为度。同样,央行政策还需进一步观察,并不能因此就确定今年年底就会出现房价下跌的这样的状况。

本文来源:网络整理
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