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邻居决定你房子的价格

2015-11-12 来源: 网络整理 有 152人参与

买房子是吴晓波的一个习惯。


十多年来,他坚持的一个原则,是一年买一套房子。原因是吴晓波有着自己的财经史观,他认为中国的土地最值钱,且土地价格一直处在上升通道中。

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2015-10-13 09:26 上传

年初,股市暴涨之时,吴晓波同志还是认为,如果你所在的城市满足这些条件,2015年,一定不是一个不能买房的年份!


他认为,房子在未来几年可能不会像过去十年这样疯涨,但还是一个保值性的商品。就区域而言,北上广深的房价抗跌性最强(这个话题下边一会儿再展开);而二线、三线城市的房子是否具有添置价值,则取决于下边两个数据:


其一,在过去的五、六年里,这个城市的人口是否处在持续增长的通道里;

其二,这一城市的服务业占及和制造业能力是否在持续的提高中。

显然,人口的聚集能力和产业的转型升级能力,是维持一个城市房价的基


本条件。这里,我们发现,未来只有人口有明显增量的城市,楼市才可能跳出熊市的大环境,跑赢通胀。


刘晓博先生认为,相当一批表面光鲜的省会城市、计划单列市,事实上一直处于人口流失状态,因此他们的楼市已经不值得投资。只有刚需族,因为实际使用的需要,才可以在这些城市购房。对于投资客来说,最好远离这些城市。


由于各地统计局公布的“年度统计公报”里人口数据失真、滞后,因此仍然使用“在校小学生人数”(或“义务教育阶段学生人数”)的增减,来推测每个城市人口的增减状况。在中国级别最高、经济总量最大的48个城市里,下面10个城市的人口是“跑输大盘”的,其楼市也是不适合投资的:


大连是2008年以来中国人口流失最严重的大城市。其次依次为,太原、贵阳、哈尔滨、长春、兰州、三亚、昆明、西宁和呼和浩特。重庆,虽然整体上呈现人口流失态势,但它的体量相当于一个省,如果从主城区来观察,人口仍然是增长的。


那么,哪些城市的人口,又是强劲增长的呢?是厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京。(以上数据来自“楼市观察”)


“地产大好友”任志强同志认为,房地产崩盘有两个条件,第一是人口跑了,第二是政府没钱了。只要政府有能力不断加大投入,房地产就会涨。所以大家不要等,该买房还是得买房。


“任大炮”的逻辑是,中国经济不存在下行通道的问题,即便是台阶调整,也不是下行通道,所以房地产也不会是下行通道。如果说投资继续增长,政府给你保底,你为什么不敢买?


对于老百姓买房子什么时候最合适的问题,任大炮说,这是最傻的问题,都问了十几年了,还在问,只要有钱,什么时候买都行。


如果说对买房这个行为还存在争议的话,另外一个问题是确定的,那就是中国人的财富在未来十年一定是不安全的。吴晓波说上述这些话的时候,是在今年初,股市暴涨,神州遍地改革牛。话犹在耳,股灾就来了。那么,时移世易,上述逻辑还成立吗?我们不妨再听听另外的一些声音。


高盛投资管理部中国副主席、首席投资策略师哈继铭认为,中国人口红利的拐点就是2015年。2015年,中国有工作能力的人在社会中的占比达到最高点,达到73%。


随着老龄化时代的到来,房地产最好的黄金十年结束也就是这一两年的时间,至于这之后中国的房价是平稳地、缓慢地增长,还是会出现大幅下跌的情况,不同的地区可能会看到不同的结果。


买房子这个事情,最终还是地区、地区、再地区,如果是有充分就业机会,较大的城市毫无疑问是具有抗跌性的。另一些规模比较小、就业机会不充裕的地区,尤其是之前房地产有了过渡扩张的城市,可能会出现越来越多的鬼城,越来越多的房子没有人愿意去购买,造成下跌。


之前有一句戏话,说是ZF越鼓励你去买的,往往你要小心去买(比如说限购打开的城市,你要小心啦);而ZF越是不让你买到的(北大广深),往往就是你还应该去买的。于是,好了,回到上边的话题,北大广深,一线城市的房产,在限购多年背景下,是否现在还值得去买?


这个周末,中国楼市最大的新闻不是普遍预测的“央行降准”,而是“上海对高房价宣战”。


10月9日,上海宣布撤销城乡建设和管理委员会、住房保障和房屋管理局,宣布将组建“住房和城乡建设管理委员会”。同一日,上海市委书记韩正表示“上海作为一座特大型城市,房地产市场发展有自身特点,控制房价是重要调控目标。上海房价已经很高,如果不坚持调控,将影响上海经济持续平稳健康发展,也会削弱城市的竞争力。”


我们这就说说上海的房子。我提出一个逻辑,就是,你的邻居是谁,决定了你房子的价格。


我的一些上海朋友说,他的邻居(包括租客),有来自全国各地的,还有不少外国的。甚至还有香港台湾韩国的艺人。我想,现在很多上海的城央住宅,都会多少存在这些情况,甚至包括一些新旧里弄。类似情况,北京也有,香港就更加如是。


这说明什么情况呢?

这说明,上海北京之类已经是国际化大都市了(广州还只是区域性都市),汇聚的人源越来越多元化,文化生活也日渐丰富多彩,高素质的教育医疗属于稀缺资源,人文环境也越来越吸引人,再加上商机处处,使这些城市已经众望所归地吸纳全球精英,房价怎么会跌?

有趣的是,即便是外国居停人口,上海的结构与其他城市的也不一样。比如说,广州的外国居住者,很多来自南亚中东非洲南美,因为他们多从事传统产品的转口贸易。而上海的以欧美日韩港台人士的居多,从事的行业也更宽泛,很多更是将上海作为其当前主要的生活居住地之一。您觉得,您喜欢哪种邻居?——广州的朋友忍住,暂时别喷哟。


亚运会后的广州,应该说城市美丽很多了,比以前是好了很多很多。但广州依旧不大具备很强的凝聚力。这首先与广州周边经济基础雄厚的珠江三角洲地区,对广州中心区位优势的认同度有关,也与近年来珠江三角洲以制造加工业为主的实体经济和全国性的进出口贸易低迷有关,广州本身的城市定位也较为模糊,发展与机会,都不如深圳,也是事实。但相对而言,作为一线城市的老三(或老四),广州依旧还是有一定发展潜力与空间的。


所以说,您的邻居,决定了您房子的价格。

我们必须看到,在当前限购政策下,一线城市房价仍然具备上涨动力,是有其深层次的原因的:


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