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昔日豪夺地王今停工 开发商陷资金链危机

2015-08-24 来源: 网络整理 有 63人参与

近期,曾经豪夺南宁地王的一家房企陷入老板“失联”、楼盘停工的危机,并曝出违规预售、卖房不备案等问题,2000多名业主权益严重受损。危机之下,开发商与银行互相指责,业主聚集抗议,政府介入协调。这一事件暴露出楼市发展变化中的哪些问题?又透露出怎样的新信号?记者就此进行了调查。

开发商和银行互相指责资金链危机谁之过

今年2月25日,在推迟交房近2个月后,南宁市红日山湖楼盘的业主们按约定来售楼部收房,看到的却是紧闭的大门和一纸停工告示。更令业主紧张的是,不仅工地停工、售楼部关门,他们也已无法与开发商负责人、售楼人员取得联系。

开发商广西红日东升投资有限公司(以下简称红日公司)在告示中称,去年下半年,项目贷款银行农业银行突然中止放贷导致建设资金紧张,并登报对红日山湖销售资金实行封闭管理、造成业主恐慌,“出于无奈,红日山湖必定暂时停工。”“公司决定解散项目贷小组,全权交给农行托管,延期交房由贵行自行负责。”

农行广西分行营业部相关人员则表示,农行于2013年批复同意投放6亿元贷款用于红日山湖项目建设,专款专用,到2014年3月已经累计发放贷款4.455亿元。上述人员介绍,根据网签销售情况,红日山湖项目销售面积已达20多万平方米,按市场均价计算销售额已达18.82亿元,如加上公司项目自有资金及农行投放的按揭贷款,总投入已达29.275亿元,远远超过调查时项目总投入的16.39亿元,而开发商一直未按信贷监管要求向农行如实反映楼盘销售情况,回笼至指定监管账户的销售货款也只有1.9亿元。“我行发现红日公司大量挪用销售货款和抽逃销售货款的行为后,多次责令其资金归位,但公司一直不配合、不整改,且擅自到房管部门对农行抵押物非法撤押,严重威胁银行债权安全,在这种情况下,农行暂停了余下的项目贷款的发放。”

记者与红日公司负责对外协调此事的一名刘姓负责人联系后,被告知他只是负责执行,无法代表公司发表意见,而法人代表张功科“在这种形势下肯定不会出面”。

去年以来,受经济形势变化和信贷紧缩影响,全国各地已经出现多起开发商跑路事件。在南宁市房地产业协会会长、广西保利置业集团董事长吴光明看来,银行规避风险的做法可以理解,但会让房企面临较大资金压力,特别是一些抗风险能力弱的中小企业,如果过度依赖银行贷款、自身经营管理又出现问题,很可能会面临资金链断裂的危险。

从高调扩张到问题频出楼市降温房企洗牌

在出现问题前,号称“中国房企500强”的红日公司曾高调活跃于南宁房地产市场。公开资料表明,2009至2010年间,红日公司连续拍得南宁多个地块。2010年3月,红日东升以单价8650万元/亩、总价15.92亿元的夺得南宁地王,创下南宁土地出让史上的新纪录,任志强、潘石屹等地产大佬纷纷发表观点称“危险”。随后,红日公司在广西布局“八盘齐发”“整盘开发”战略,也引发广西地产界人士热议。

知情人士表示,红日公司老板最早从事钢材贸易,积累了较为雄厚的资本,但随着近两年经济形势变化、钢材价格持续走低,可能蒙受较大亏损,并波及房地产业务;红日公司在房地产市场上采取了比较激进的策略,对于市场调整变化的判断不足,从而在随后的楼市降温中出现资金链紧张等问题。

2010年红日山湖在拿下“天价”地王之后不久就传出退地消息,而在红日山湖楼盘停工之前,红日公司开发的红日江山等楼盘也出现问题。今年1月,广西联航投资有限公司(与红日公司为同一法人代表)开发的钦州红日国贸楼盘的业主举报称,开发商未对签订的购房合同进行备案,也联系不上了,据了解共有100多名购房者牵连其中。

一些业内人士认为,红日公司的危机凸显了近年来部分企业盲目进军房地产行业的恶果。吴光明表示,在前几年楼市热潮中,各种资金纷纷进入房地产市场力求分一杯羹,“做服务业的、工业的、贸易的都进来了,资金、人才、管理等方面的储备和经验都没有就高价拿地,助推了楼市的不正常发展,也为后续开发建设埋下了隐患。”

近期国家相关部门连续出台楼市调控政策。业内人士认为,楼市总体发展环境和趋势也已发生转变,当前无论是民众、政府还是开发商对于市场的预期都趋于理性,房地产企业也将迎来新一轮洗牌,一批缺乏经验和实力、此前盲目扩张的房企将逐步被淘汰。

事前监管和危机处置须强化“有形之手”作用

记者了解到,红日山湖业主们除面临交房遥遥无期的危机之外,部分业主还存在交钱后未签正式购房合同、未进行备案等问题。一些地产和法律界人士表示,手续不完备、开发商“失联”使业主权益蒙受较大损失,政府在优化市场调控同时,相关监管则应强化。

公开信息显示,红日公司分别在2010年和2011年被房产监管部门立案查处,均是因为没有获得预售证就收取预付款。业主江先生表示,自己2012年下半年在红日山湖购房,当时开发商并未办理预售证,而是打出优惠团购价吸引购房者,此后江先生多次催促开发商签合同,一直到去年10月才拿到合同。另外约有百名业主则至今未签订正式合同。

2014年7月,记者也曾以购房者名义前往该项目售楼处咨询购房事宜,销售人员建议记者不在售楼部买房,而是通过房产中介以优惠价格“内部认购”,但需要一次性付款。当被问及支付定金并签订购房合同后是否可以马上网签,销售主管则表示这个过程至少需要3个月,并以红日公司是中国房地产500强企业和南宁单价地王获得者为由让记者不用担心。

记者就红日山湖楼盘相关问题采访南宁市住房保障和房产管理局,但对方以“不是事件处置牵头部门”为由没有接受采访。

北京炜衡律师事务所广西分所律师阳华兵表示,对于无证预售、不主动备案等问题,虽然房管部门给予了处罚,但显然效果不佳,一方面应该加强对企业预售宣传等公开信息的监控,对违规问题提前查处,另一方面,也可采取根据预售房屋数量发放销售合同,并同时进行网上登记备案的做法,方便购房者查询,防止出现“一房两卖”等问题。

而在吴光明看来,开发商“跑路”事件屡屡发生,也反映出政府有关部门亟待调整监管方式。他认为,一方面,开发商“跑路”性质恶劣,对购房者权益、社会稳定等带来了极大危害,应该给予从重追责,避免出现一跑了之后再改头换面的情况;另一方面,类似危机出现之后,也可借鉴西方相关做法,政府部门派出监管小组介入,对企业决策、后续经营管理进行全程监管,或通过市场化手段引入新的投资者逐步化解危机。

本文来源:网络整理
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